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UR賃貸は事故物件が多いってホント?疑惑の真相を解説

UR事故物件多い

住まい探しをするうえで、「事故物件」というキーワードは切っても切り離せないものです。
事故物件を避ける人もいる一方、家賃を抑えるためにあえて事故物件を探している人も最近は増えてきています。

URでは入居者が亡くなった物件を「特別募集住宅」として家賃を割り引いて募集をしています。

「URって事故物件が多いと聞くけど実際どうなの?」
「事故物件って結局家賃がどれくらい安いの?」
「一般の事故物件とURの特別募集住宅の違いはあるの?」

この記事ではそんな疑問にお答えし、事故物件の基礎知識から特別募集住宅のメリット・デメリットまでをまとめました。

事故物件とは

事故物件と聞いてあなたはどんな物件をイメージするでしょうか。

殺人事件の現場?入居者が自殺した部屋?
空気は重く部屋には何かしらの事件の痕跡が……
なんてイメージをする人もいるかもしれません。

この章では正しい事故物件の知識をもっていただけるよう、基礎知識をまとめました。

事故物件の定義

多くの場合、何らかの原因で居住者が亡くなった経歴のある物件のことを指します。
亡くなる原因は「事件」「自殺」「自然死」など様々です。

死亡原因によっては事故物件として扱わないものもあり、判断基準は明確に定まっていません。
いわゆる心理的瑕疵」の有無が事故物件として扱うか否かの分かれ目となります。

心理的瑕疵の定義

近年、事故物件に関する映画や特集が組まれ、「心理的瑕疵」という言葉を耳にする機会も増えてきました。
「瑕疵(かし)」とは本来機能するべきものにある傷や欠陥のことを言い、不動産会社は契約の前にその内容を告知する義務があります。
瑕疵の種類は以下の4つです。

① 物理的瑕疵
土地や建物に欠陥のあるもの
② 法的瑕疵
建物が法令に違反しているもの
③ 環境的瑕疵
建物を取り巻く環境に問題があるもの
④ 心理的瑕疵

いわゆる「事故物件」は、①~③の問題がなくとも、過去の出来事によって嫌悪感を抱かせたり、契約に関して抵抗を感じさせたりする恐れのある「心理的瑕疵」に当てはまります

人の死に関連することでいえば、入居者の自殺があった、殺人事件の現場となった、人知れず亡くなったため長時間放置されていたなど、「その情報を知っていたら契約しなかった」と抵抗を抱かせるような要素のことです。

とは言え精神的な抵抗の基準は人によって変わるものです。
例えば、凄惨な殺人事件があった現場に抵抗を覚える人が多いと思いますが、不慮の事故死や病死などの場合はどうでしょうか?

自然死だとしても人の死そのものに抵抗を覚える人もいれば全く気にしない人もいます。
この瑕疵の線引きの難しさが、事故物件の定義の曖昧さに繋がってくるのです。

事故物件の告知義務は?

今までお伝えしてきた事故物件の定義の曖昧さを考えれば、

「いつまでなら事故物件だと教えてくれるの?」
「事故があったこと自体を隠す業者もいるのでは?」

というような不安を抱く人もいるのではないでしょうか。

そういった問題を出来る限り解決するため、2021年10月に国土交通省から「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されました。
人の死に関する告知義務に一定の基準を設けることで、安心できる取引の実現を目標としたのです。

ガイドラインに記載のある「告知をしなくてよい場合」は下記の三点です。

① 日常生活における自然死、事故死
老衰や持病による病死、不慮の事故(階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など)
② 時間経過
上記①以外の死、もしくは①の死において特殊清掃が発生してからおおむね3年経過した場合
③ 隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死 

つまり下記のような場合は告知が必要となります。

・日常生活における自然死や不慮の事故死であっても、
発見が遅れたため消毒や消臭などの特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合
・日常生活において通常使用するエントランス、エレベーター、階段などで発生した場合
・賃貸住宅に関しては上記の発生後おおむね3年間 

また、告知をしなくてよい①~③に該当する場合であっても、事件性、周知性、社会的影響が特に高い事案はこの限りではないとしています。

URは事故物件が多いの?

「事故物件サイトでUR賃貸をよく見かける…」
「何か住んでいる人に問題があるのかな?」

この先何年も生活の拠点になるかもしれない住まい探しのなかで、そんな心配が生まれることもあるかと思います。
ネット上には様々な情報が飛び交っており、「UR賃貸には事故物件が多い」という情報を目にしたことがある方もいるかもしれません。

そんなあなたにまずお伝えしたいのは、
「一般の物件と比べてUR賃貸に事故物件が多いわけではない」ということです。

前章でお伝えした通り、告知義務に関するガイドラインは定められたものの事故物件の定義とはまだまだ曖昧なものです。
場合によってはガイドラインに違反しない範囲内で、オーナーの判断により人の死の事実が伏せられる可能性もあります。

一方URでは居住者が物件内で亡くなった場合、「特別募集住宅」として募集をしています。
つまり、人の死があった物件を正直に公表しているということです。

UR賃貸住宅のホームページでも専用のページに物件がまとめられており、非常にわかりやすく物件一覧を確認することができます。
したがって、情報が集まりやすいため事故物件が多いように「見える」というわけです。

特別募集住宅とは?

冒頭でも少し触れましたが、URは居住者が亡くなった物件を「特別募集住」として家賃を割引して募集しています。
入居から1年~2年間、家賃が半額に割り引かれる住宅もあります。

契約に関してはインターネットからの申し込みは出来ず、各URの店舗での受付となっています。
対面で契約にかかわる説明をきちんとすることで、お互いの認識に行き違いなく契約を進めていくためです。

また、契約前には事故発生時の報告書(いつ、どこで、どの性別のどんな年代の方が、どのような亡くなり方をしたのか)を提示してくれますし、もちろん内覧時も説明があります。

安心して契約ができるよう、物件の取り扱いには細心の注意が払われ、フォロー体制は万全のものとなっています。

特別募集住宅の家賃はどれくらい安いの?

例えば元の家賃が7万円だとして、半額にすると3万5千円。
一年間で換算すると42万円もの費用が抑えられることになります。(共益費の負担が別途あります)

数字で見ていただければ分かるとおり、家賃半額というのはとても魅力的な点です。
また、一般的な事故物件の割引相場が10%~30%と言われていますので、それと比べてもURの特別募集住宅は割安となっています。

特別募集住宅に住むメリット・デメリット

ここでは特別募集住宅に住むメリットとデメリットをご紹介します。

特別募集住宅に住むメリット

・UR賃貸のメリットはそのまま
特別募集住宅も通常のUR賃貸と同様、礼金・仲介手数料は不要となっています。
あわせて更新料や保証人も不要ですので、初期費用を抑えられますし面倒な手続きも必要ありません。

・家賃を大幅に抑えることができる
再三のお伝えになりますが、なんといっても家賃を大幅に抑えることができるのは大きなメリットです。
一般賃貸の事故物件よりも家賃の割引が大きいのもポイントです。
引っ越し時の敷金も家賃に対しての金額ですから、初期費用を更に抑えることができます。

・大きくリノベーションされている場合がある
事故物件と聞くと、どことなく古ぼけていて生活感のあふれるお部屋をイメージされるかもしれませんが、フローリングや水回りなど、事故現場になった個所は大きくリノベーションされている場合があります。
したがって、通常のお部屋よりも室内の設備が新しく綺麗な状態で入居できる可能性があります。

 

特別募集住宅に住むデメリット

・心理的不安を抱く場合がある
メリットも大きい特別募集住宅ですが、人の死があったという事実に抵抗がある人は後々不安を抱えてしまう可能性があります。
抵抗のない人には絶好の物件ですが、くれぐれも精神的な無理はしないようにしましょう。

・割引期間が過ぎると通常の金額に戻る
当然のことながら、定められた割引期間が過ぎると通常の家賃に戻ります。
またそれに伴い敷金も家賃と同様に戻るため、差額分をあらためてを納入する必要があります。

後になって困らないためにも「その物件の割引期間がいつまでなのか」、「割引後の家賃でも住み続けられるのか」という点をよく考え契約を進めましょう。

・においなど実際に内覧しなければわからない要素がある
どんな物件にでも言えることですが、清掃・消毒などが入ると独特のにおいがする場合があります。
人によってはそれを苦手と感じる場合もあるでしょう。
内覧の時にしっかりと確認すれば問題ありませんが、注意が必要です。

まとめ

事故物件が多いと噂のあるUR賃貸ですが、裏を返せばそれほど誠実に情報を公開している証でもあります。
いくつかのポイントをクリアできれば費用を大きく抑えられる特別募集住宅は、うまく活用すればあなたの生活にゆとりをもたらしてくれるでしょう。

また、そもそも住まいに関する費用を抑えたいという理由で事故物件を検討していたのならば、家賃も初期費用も抑えられるURの特別募集住宅はまさにうってつけです。
百聞は一見にしかず、気になる方は是非UR店舗へのご相談をおすすめします。

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1992年生まれ、神奈川県在住のWebライター。 販売業、人材派遣業などの経験を経て現在は貸金業に従事する傍ら執筆業を行う。 「必要な情報をわかりやすく」がモットー。
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